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重慶傅以平的博客

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海南楼市元气大伤 潜在供应量需消化10年  

2013-01-07 23:57:17|  分类: 國內經濟綜合 |  标签: |举报 |字号 订阅

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海南楼市元气大伤 潜在供应量需消化10年 - 傅振华 - 重慶傅以平的博客

图片来自重庆,与文章无关

海南楼市元气大伤 潜在供应量需消化10

2013010703:06   来源:中国网 作者:黄树辉

[ 一位房企海南负责人直言:“我们在三亚的一个项目基本是成本价,但与往年相比仍销售缓慢,如果继续下调价格则会陷入亏损。” ]

  潮水退去,裸泳者遍地皆是。2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫,在两年之后渐渐破灭。

  在国内多个城市出现房价回调的岁末年初,海南楼市却出现价格血拼,市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口,尤其是澄迈、陵水、文昌等市县,开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷,在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。

  开发商争相套现离场,是理智,更是无奈。在海南楼市年初即上演价格血拼的背后,是海南楼市居高不下的库存,以及可供10年消化的可怕供应量。

  价格血拼

  每到寒风刺骨的冬季来临,拥有温润空气和阳光沙滩的海南就会迎来大批北方度假游客,这也是海南开发商苦守一年的精神支撑。

  喜欢从重庆来三亚欢度元旦假期的刘毅发现,曾经风靡一时的三亚湾路、吉祥路、解放路沿线的售楼点明显减少,本该人气火爆的售楼处仍显得有些冷清萧条。

  保亭地恒花园在三亚湾售楼处的工作人员说,今年元旦看房者人数虽有所回升,但与此前的2010年前后无法同日而语。

  克尔瑞信息集团海南片区总经理王路向《第一财经日报》表示,“抱团取暖,断臂求存”是楼市寒冬下的生存之道,开发商以价换量成为必然选择。

  位于海口西海岸的海长流项目正在推售,这个被认为是区域第一大盘的项目以7068/平方米起价,成交均价不到9000/平方米,远远低于西海岸15000~20000/平方米的主流价格,直接让同片区其他项目陷入销售困境。

  海长流一位销售负责人向记者表示,这个价格已经逼近成本价,但低价策略销售非常明显,创造了两小时销售260套的火爆业绩。

  11日,陵水乐活城市开盘,公寓均价9800/平方米,别墅均价15000/平方米,这种价格水平较清水湾区域的雅居乐清水湾、阿罗哈清水湾、绿城清水湾等楼盘,每平方米低几千元不等,部分别墅产品价格相差甚至在2万元/平方米以上。

  乐活城市代理商负责人向记者称,该项目的价格完全出乎市场预料,部分售楼员也忍不住出手购买。而乐活城市的开盘,则直接掀起清水湾区域的价格战。目前,Aloha阿罗哈推出公寓最低6.4折的大幅优惠。

  澄迈老城一个项目的代理商负责人称,五花八门的常规营销手段已经失灵,价格战成为目前撬动海南楼市最有力的手段。

  尤其是海南二线城市,价格战层出不穷。在海口市某项目的户外广告牌上,澄迈县某楼盘就高调地亮出了2980/平方米的惊爆价。儋州市的一家楼盘最近也推出了“2880/平方米”的特价房。

  天量供应压顶

  价格战的导火索,正是调控政策重压下海南楼市的高库存。

  根据海南克尔瑞的统计数据,截至201211月,库存量最少的三亚仍需要2年消化,海口楼市库存消化周期则需要50个月,文昌需要46个月,琼海需要61个月,最严重的陵水需要101个月。

  王路认为,在这样的背景下,去库存化、回笼现金仍将是开发商很长一段时间内的首要任务,2013年海南楼市仍要以去库存为主。

  实际上,让开发商更感压力巨大的是潜在供应量。海南克尔瑞在20125月份派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈,并结合官方数据调研显示,未来35年,海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。

  根据官方统计数据,2011年海南一年去化量是880万平方米。以此计算,目前海南楼市的潜在新房供应量需要消化10年以上。

  王路表示,由于统计条件限制,这个潜在供应量里边存在一小部分重复统计的情况,但整体来说,目前海南已经浮出水面的新房供应量非常可怕。他同时强调,海南的两极分化非常明显,好卖的和不好卖的项目差距很大,即便是同一个区域,不同项目销售情况存在天壤之别。

  国内某大型上市房企海南公司经理向本报称,由于巨大的供应量和结构分化,海南楼市未来将无法摆脱价格战,尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品,多出于海南二三线市县,这里将会成为价格战的主战场。

  不过,上述房企海南负责人表示,当时闯进海南的房企多是通过招拍挂拿地或接手二手地块,土地成本较高,激烈的价格战将导致部分房企陷入项目盈利难题。

  这位负责人直言:“我们在三亚的一个项目基本是成本价,但与往年相比仍销售缓慢,如果继续下调价格则会陷入亏损。”

  与开发商同样陷入纠结的是,如此大起大落的房价,同样刺痛购房者的神经,让部分购房者无所适从。根据海南克尔瑞统计,海南2012年全年的商品房成交均价约为每平方米10238元,在大部分购房者看来依然偏高。

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