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重慶傅以平的博客

fuyipingcq號振華的華夏心聲 1952-2012年

 
 
 

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中国近九层居民拥有住房荒谬在哪里  

2012-05-17 13:02:14|  分类: 國內經濟綜合 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  中国近九层居民拥有住房荒谬在哪里

中国近九层居民拥有住房荒谬在哪里 - 傅振华 - 重慶傅以平的博客

 朱大鸣网易博客

 朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。
现为经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。特约撰稿/媒体推广请联系:
zdmjack@yahoo.cn或本人助理,电话021-51621058-801 李小姐

日前,西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示,中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平。报告还称,2011年中国城市户均拥有住房为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。

有人说中金的数据可能会更准确一些,大概是因为中金数据反映的情况离现实更近一些,中金的数据同样会产生荒唐和谬误。

这样的所谓权威数据,一经报告,就引起了无数的质疑声音,人们的疑问是,为何与人们的现实生活感受背道而驰?是数据错了,还是人们的生活感受错了。这样的质疑并非没有道理,因为在现实生活中,很多人不少蜗居,就是蚁族,还有人睡在马路边。如果这样的数据有现实意义,那么,中国房地产市基本上就可以取消了,原因是既然有那么多人有房,哪里还有什么刚性需求,中国还要高城镇化建设有何用途,更重要的是,长期困扰中国楼市的供应不足,也可以迎刃而解了。现实与数据出现如此荒唐的出入,到底哪个更荒谬。或许有专家会打个补丁说,我们的数据统计口径和方法是不一致的,问题是,如果一个数据的口径和方法与现实差异很大,就算你做得再精确,也是没有现实意义,只会增加人们对于统计数据权威性和真实性的质疑。 

为了揭示这些荒唐结论背后的秘密,中国经济网中经论坛做了一项关于“为何出现如此高比例原因”的网友调查,结果显示,75%的中经网友选择了“户籍制度”这一原因,其中有位中经网友回复说:“数据并不能反映现实,我在农村和父母是有住房,但现在我绝大多数时间在城市工作生活,以后也想在城市生活下去。所以如果(从)数据上看,我也有住房,但我现在的生活状态就是没房,而且居高不下的房价以及各种生活成本的增加,使得买房这个梦越来越不现实了。”这位网友的说法是有道理的,但原因不仅仅止于户籍制度的缺陷所致。很多学生的户口或者年轻人是在老家和父母拥有所谓的“住房”,但是有房不能“住”,因为房地产是不动产,年轻人往往到外地工作和学习,很少在有房的地方生存下来。如果房地产是“动产”,像吉普赛人的大篷车一样可以流动,那么,央行公布的数据是有意义的,但任何人都知道住房时不动产,公布这样的数据有何意义呢? 

如果是想证明我们在住房问题是已经取得了伟大成就,这样的说明方法不能服人。是的,中国住房改革以来,确实取得了很大的进步,但是,中国房地产市场还是不成熟的市场,还有相当大的人群需要安居乐业,市场空间还很大。按着自有住房拥有率高达89.68%,那么,我们还要大兴保障房干什么呢?如果是想证明中国人贪得无厌,都拥有了住房还想再搞一套住房,也是有些牵强。固然是有不少人买了二套房,甚至N套房,但毕竟大多数的有房者还只是一套房。就算是想贪得无厌,如果没有投机性,这种贪欲也不是很强烈的,只能是想想罢了。

产生这种荒谬的原因还在于,就住房拥有率这个具体问题上,平均数与现实的差异之大,可能更会揭示出拥有住房的差距正在扩大,也就是我们常常说的“被平均”、“被有住房”。

无论如何,在对待房地产数据的问题上,一定要实事求是,如果数据不准确,不但会误导管理层,也会误导投资者,更会为市场带来巨大的混乱。还有一些指标虽然可以借口各种各样的口径不同信誓旦旦的说这是准确的,但是,与一般人理解差距太远,得出的结论太荒谬,往往更容易让人怀疑数据权威性。中国的CPI数据也是经历了这样的悲剧,现在很少人再认为,我们的CPI数据能够大致反映通胀率,人们连大致反映现实都不认同了,这样的数据可能“止增笑尔”,我们不知道后人在研究这些数据的时候,会发出什么样的感叹呢?原来我们的祖宗很富,住房拥有率远远超过了国际上的60%。

房闹事件证明中国楼市才起步

作者:朱大鸣 2012年05月08日

“房闹”事件越来越浓,有报道称5月3日至5日,杭州接连发生3起房闹事件。原因都是房价下跌,老业主认为自己蒙受巨大损失,而开发商拒绝补偿差价。据统计,今年以来,此类事件在杭州已经发生近20起。

所谓房闹,主要是基于两种相反的原因所产生的集体性现象:其一是在房价下调的情况下,老业主们感到吃亏,采取各种各样的激烈手段到售楼部去抗议或者打砸;其二是在房价上行时,购房者买不到房屋而产生不买,采取激烈的手段大闹售楼部。无论哪种原因所致,房闹现象乃是中国特色的处理方式诱发的,即会叫的孩子有奶吃,吃定政府或者开发商不愿将事件闹大,从而获得一定的好处。

这些事件标志着中国房地产市场经济并没有真正的建立起来,契约精神得不到尊重,良好的企业家和良好的消费者素质也没有真正的出现,中国式会叫的孩子有奶吃处理方式依然存在。

有些售楼部,必须全副武装,才能避免企业经营正常运营,还有的开发商,为了避免这种麻烦,采取半夜开盘的模式,也有开发商为了息人宁事,采取补贴老业主的方式解决房闹问题。

房闹事件警惕购房者要量力而行,不能再盲目迷信房价只涨不跌的神话,因为神话毕竟是神话,一旦条件变化,神话很容易变成鬼话。这种不成熟的市场表现,在日本也曾经上演过,当时日本人认为,由于土地稀缺,而货币供应和需求却是无限增加的,那么,房价就会只涨不跌,大量的新增货币和存量货币,进入到了房地产领域,甚至很多在其他行业做得比较好的大企业集团都进入了房地产赚快钱,泡沫逐步推起,一旦日本政府发现必须要控制这种情况的发生,事情就为时已晚,结果是伤筋动骨,泡沫破裂,整个经济都陷入了低迷,而且一低迷就是二十多年。

很多人认为笔者是多头,但笔者不是那种非理性看多的。非理性的做多和非理性的做空,都不是理性的市场行为。之所以看好房地产市场,是基于当前中国楼市所处的阶段和城市化的背景,只是从整体上看多房地产市场的,但这并不意味着任何时段都是购房良机,任何区位和任何具体楼盘都是可以抢购的对象。市场调整是正常的现象,特别是在政策调控和实体经济低迷的背景下,对于房地产市场具体阶段影响很大。

一个成熟的市场,首先要有一个健康心理的参与者,以前股市赔钱,很多人大闹营业部,如今,这种状况已经很少了,原因是市场参与者明白一个道理:愿赌服输,任何投资都有风险,任何回报背后都是机遇和血汗的结果。如果开发商承诺降价会赔偿,开发商也应当按着契约精神来办,如果没有这种承诺,市场风险应当由购房者来承担,利润由购房者来享受。这是市场经济最基本的法则,如果害怕房闹会闹出事情来就可以改变规则,只能会鼓励这种事情的爆发,而且,对于潜在购房者来说,虽然不能像购房者那样有一个明确集中且具体对象闹事,但是,这些潜在购房者由于难以获得如意的房价而愤怒,如果房价只涨不跌,如果需要调整而不让调整,社会成本会急剧增加,各种冲突也会比房闹更最终结局是泡沫生成,全社会为之买单。

很多人强调取消预售制度,认为这是不对等制度设计。是的,制度设计层面是有不妥之处,问题是,如果思维模式没有改变,不愿意承担风险,亏了就闹的思维模式依然存在,那么,就算取消了预售制度,这种事情也会出现。因为市场毕竟有很多不确定性,有不确定性就有风险,有风险就有损失,有损失就有房闹。如果取消了市场风险,亏了由政府或者开发商补贴,那是变相鼓励购房者购房,反正不用为之负责。因此,改规则而不改思维,无助于事情的解决。

失利者总是能够引起人们的同情,但无论是在房价上涨过程抢不到房而不满,还是在房价下跌过程想退房退不掉而闹事,那种想吃定政府和开发商的闹一闹有好处的心理,还是标志着中国房地产市场,仍处于初级阶段。

警惕强拆和圈地会架空市场经济  

2012-05-06 18:05:46

近期,媒体爆料的一些强拆事情让人感到忧虑:云南一名军人拍照强拆过程被拘留的事情闹得沸沸扬扬,官方回应难以服人;河南省鹿邑县退休干部刘跃先在自家院内遭遇强拆,与该县规划监察大队执法人员发生纠纷,被打倒后送医宣告不治;更让人哭笑不得是,一些地方变成名副其实的老赖,“误拆”别人居所的行为竟然越来越成为流行做法;此前,清华大学博士因老家房屋被强拆而给潍坊市长写信也是引起整个社会的关注,甚至有些地方与恶势力相勾结,强行拆除居民的房屋,纠集所谓“不明身份的暴徒”袭击居民;更难过的是,不可再生的文物也难以保护自己,强拆队竟然敢以各种名义强拆文物建筑,不仅是败坏市场,而且还是祸害历史了。

 冲突为何这么剧烈?有调查显示,半数以上人对拆迁不满是因为对拆迁补偿不满,35.8%的拆迁户报告称遇到拆迁补偿低于市价的问题,14%的拆迁户报告拿到的补偿低于与自家情况一样的其他家庭,9.7%的拆迁户报告到手的补偿与当初合同承诺的不一致。也就是说,冲突的根源在于个人权利难以得到合理保障。 

现代社会之所以有别于前现代社会,最核心的特征是以市场交换关系轴心的运转体系。在市场经济发育过程中,保护财产是一项最重要的任务。市场经济发育的根基在于个人财产受到保护和交易自愿。如果个人财产难以受到公权力的保护,市场交易难以自愿进行,那么,市场经济发育就会受到严重阻隔。这些年来,强拆事件不断发生,强拆引起的纠纷,已经威胁着整个市场经济的运行和社会的安定。

中国城镇化进程还在中场,利益纠葛很复杂,由于历史原因,不少建筑被视为违法建筑,这部分财富往往被地方视为抢夺的对象,然后以各种正当的名义,显失公平的进行强拆。一旦引起纠纷,则以百姓们违法为理由,各种解释不能服人。由于公权力陷入了利益纠纷,其公信力受到严重质疑,公民依靠公权力解决纠纷途径被堵死后,往往借助媒体曝光,为了引起媒体的关注,不少人甚至不惜自焚,造成了很多悲剧。

很多公信力的解释没人信了,因为不少被迫回应的解释太将别人当傻瓜,用一句流行语来说,不仅侮辱了别人的人格,还侮辱了别人的智商。很多官员明明有错就是不愿承认,甚至抵赖、推诿,还有的以维护公权力的名义替自己辩护,这样的老赖行为,不但不能维护公权力的声誉,反倒是将公权力的信誉推向绝路,这些事情都是应当值得警惕的。

在经济发展过程中,不要带血的GDP已经成为共识,同样,在城市化过程,不要没有权利保护的城市化也应当成为共识。强拆不能保障中国的日渐强盛,反而可能会因为各级官吏不断逐利和寻租,会损害整个经济的大好局面。正是因为这些年来,个人财产得到了保护,我们的市场经济运行才初上轨道,如果权力通吃一切的逻辑还在运行,有什么理由能够保障来自市场的繁荣还能够持续?强拆不会创造任何GDP,不会提高经济竞争力,只会损伤公权力的公信力。地方政府创造GDP固然重要,但更重要的是保护好辖地百姓的权利,与百姓争利,经济发展不出力,将百姓辛勤创造的财富归为自己的政绩,这样的地方发展已经没有任何意义了。 

这些年来,房地产成为地方的台柱子,这也催生了很多强悍的土地爷爷和土地奶奶做出荒唐的事情。野蛮圈地和强拆成为经济的心腹大患,我们的土地财政,可能成为我们经济发展的定时炸弹。土地财政不仅推高了地价和房价,而且与民争利和畸形发展观更是到了不能不改的时候了。老百姓没有不盼望经济发展和社会稳定的,可是我们现在的维稳成本却越来越高,其中一个重要原因就在于,个人财产保护还是不足,老百姓感到显失公平,冲突就会不断爆发。这样,如果不从源头上解决制造不稳定的因素,权力通吃一切,那么,维稳成本就会越来越高。 

中央对于这些事件已经高度重视,去年《国有土地上房屋征收与补偿条例》(简称“新拆迁条例”)正式施行,其中明确规定取消行政强制拆迁。去年五月,国务院办公厅、国土资源部连续发出通知,要求加强征地拆迁工作的监督检查,采取有力措施,确保不再发生违法强制拆迁、暴力拆迁事件。

如何消除暴力拆迁和强力圈地,避免架空整个市场经济,已经成为摆在我们眼前重要的难题。

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